《港灣商業(yè)觀察》梁美燕
萬(wàn)物云上市的消息剛剛過(guò)幾個(gè)月，眾安智慧生活隨即也踏出了上市的腳步。
(相關(guān)資料圖)
7月29日，眾安智慧生活服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱，眾安智慧生活）向港交所遞交了申請(qǐng)書(shū)，招商證券國(guó)際以及中泰國(guó)際為聯(lián)席保薦機(jī)構(gòu)。至此，眾安智慧生活已三度遞交招股書(shū)。
01
母公司業(yè)績(jī)下滑明顯
眾安智慧生活是眾安集團(tuán)旗下的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，2021年開(kāi)始，眾安集團(tuán)便不斷嘗試將物業(yè)拆分上市。若眾安智慧生活成功上市，包括眾安集團(tuán)（00672.HK）、中國(guó)新城市（01321.HK）在內(nèi)，眾安集團(tuán)旗下則將有三家上市公司。
2021年，作為母公司的眾安集團(tuán)業(yè)績(jī)下滑可謂十分明顯。4月27日，眾安集團(tuán)公布的2021年年報(bào)中，眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.69億元，同比下降33.2%；毛利錄得14.76億元，同比下降34.25%；歸母凈利潤(rùn)錄得7313.20萬(wàn)元，同比下降91.17%。
早在今年3月18日，眾安集團(tuán)就發(fā)布了盈利警告的公告。公告稱，集團(tuán)預(yù)期2021年的綜合收入及綜合凈利潤(rùn)將較2020年分別減少不多于約35%和不多于約97%。
預(yù)期綜合收入減少主要由于集團(tuán)近幾期年度已預(yù)售物業(yè)有相當(dāng)部分尚未到達(dá)交付時(shí)點(diǎn)，使得2021年度的交付物業(yè)總建筑面積較2020年有所減少，從而可計(jì)入2021年當(dāng)期確認(rèn)銷售收入也相應(yīng)減少。此外，綜合凈利潤(rùn)預(yù)期減少也由于本集團(tuán)于2021年并無(wú)錄得因轉(zhuǎn)撥至投資物業(yè)而產(chǎn)生的公允價(jià)值收益。
市場(chǎng)上對(duì)眾安集團(tuán)業(yè)績(jī)的擔(dān)憂表現(xiàn)在股價(jià)上。8月9日，眾安集團(tuán)股價(jià)報(bào)收于0.244港元。從4月27日公布年報(bào)至今，眾安集團(tuán)股價(jià)下跌后稍稍有所上漲后持續(xù)下探至18.67%。
雖然業(yè)績(jī)下滑，但從銷售狀況來(lái)看，2021年，眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為279.25億元，同比大幅增長(zhǎng)27.3%；合同銷售面積約117.54萬(wàn)平方米，較2020年增加約6.9%?？傮w來(lái)說(shuō)去化成果明顯。
除此之外，2021年，眾安集團(tuán)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地等多元化方式進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土地資源拓展，分別在浙江杭州、寧波、溫州、衢州、紹興、金華及湖南湘潭等地共成交土地12宗，總建筑面積約193萬(wàn)方，拓展貨值約人民幣284億元。
02
營(yíng)收高度捆綁眾安系
眾安智慧生活業(yè)務(wù)范圍主要覆蓋浙江省及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、主要面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。
2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活的營(yíng)收分別為1.8億、2.31億、2.96億、1.52億。與此同時(shí)，來(lái)自眾安關(guān)聯(lián)公司余下集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入分別為1.41億元、1.82億元、2.3億元及1.19億元，占各期總收入的78.0%、79.0%、77.5%、78.4%；來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的營(yíng)收分別約3970萬(wàn)元、4830萬(wàn)元、6600萬(wàn)元及3300萬(wàn)元，占總收入的22.0%、21.0%、22.5%、21.6%。
其中，來(lái)自于物業(yè)管理服務(wù)的收入在營(yíng)收中占比有下滑趨勢(shì)。期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)收入分別為1.6億元、1.83億元、2.05億元、1.05億元，占總營(yíng)收的88.6%、79.5%、69.4%、69.1%。
眾安智慧生活來(lái)自余下集團(tuán)的在管建筑面積也占了總在管建筑面積的半數(shù)以上。上述期內(nèi)，由余下集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)的在管建筑面積約為590萬(wàn)平方米、600萬(wàn)平方米、660萬(wàn)平方米及660萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積約62.0%、55.3%、55.7%及56.3%；由獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)在管總建筑面積約為360萬(wàn)平方米、480萬(wàn)平方米、520萬(wàn)平方米及520萬(wàn)平方米，占總建筑面積約38.0%、44.7%、44.3%及43.7%。
來(lái)自余下集團(tuán)的物業(yè)在管建筑面積呈波動(dòng)下滑趨勢(shì)，來(lái)自獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)在管建筑面積也由2019年的38%增加到了2021年的44.3%，整體上明顯增加。可見(jiàn)，眾安智慧生活試圖減少對(duì)母公司的依賴。
03
負(fù)債增加，現(xiàn)金流為負(fù)
盈利能力上，2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活凈利潤(rùn)分別約2870萬(wàn)元、4700萬(wàn)元、4180萬(wàn)元、2080萬(wàn)元；毛利率分別為32.7%、37.6%、37.6%、37.4%。
2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活的流動(dòng)負(fù)債分別為6960.3萬(wàn)元、1.13億元、9833.5萬(wàn)元、1.04億元；同期，流動(dòng)資產(chǎn)則分別為1.66億元、2.55億元、1.34億元、1.6億元。
流動(dòng)比率和流動(dòng)速率方面，僅2021年，眾安智慧生活的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均為1.36倍，而在2019年，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別高達(dá)2.39倍和2.38倍。不過(guò)，2022年上半年眾安智慧生活的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均有所增加，但仍不及2019年的水平。
眾安智慧生活表示，流動(dòng)比率及速動(dòng)比率從2019年末至2020年末的減少主要由于流動(dòng)負(fù)債增加高于流動(dòng)資產(chǎn)所致。流動(dòng)負(fù)債增加原因?yàn)榛?020下半年客戶就新開(kāi)發(fā)并交付予的物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)預(yù)付款增加致使合約負(fù)債大幅增加。自2021年末至2022年上半年的增加主要由于流動(dòng)資產(chǎn)的增加超過(guò)流動(dòng)負(fù)債的增加，而流動(dòng)資產(chǎn)的增加主要由于與公司管理項(xiàng)目相關(guān)的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)增加所致。
僅從時(shí)間最近的2022年上半年來(lái)看，高達(dá)1億元流動(dòng)負(fù)債背后，多項(xiàng)現(xiàn)金流量?jī)纛~卻為負(fù)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)1125.1萬(wàn)元；投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)7萬(wàn)元；融資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)185.7萬(wàn)元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物減少了1318.3萬(wàn)元。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《港灣商業(yè)觀察》表示，眾安智慧生活雖然體量較小且物業(yè)股的風(fēng)口已過(guò)，但是只要達(dá)到港股的最低上市標(biāo)準(zhǔn)要求的營(yíng)收規(guī)模，成功上市的可能性還是很大的，因?yàn)楦酃蓪儆谧?cè)制于市場(chǎng)化發(fā)行的，只要在交易所掛牌交易就算上市成功。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境以及自身體量不足的情況下，公司此時(shí)沖刺上市除了提升自身流動(dòng)性和實(shí)現(xiàn)融資之外，也有利于提升母公司眾安集團(tuán)的市值與流動(dòng)性等基本面，因此當(dāng)然是十分必要的。（港灣財(cái)經(jīng)出品）
