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股神巴菲特在他投資生涯里面，有很多經(jīng)典句子。最著名的就是這句：“在別人貪婪的時(shí)候，要學(xué)會(huì)恐懼；在別人恐懼的時(shí)候，要學(xué)會(huì)貪婪?！逼惨挥绲臑I江集團(tuán)似乎正在用行動(dòng)踐行這句話。在房企激進(jìn)狂飆的2016年至2020年，濱江退守浙江，不做高周轉(zhuǎn)。在地產(chǎn)界烏云密布的最近兩年，濱江卻一改往日保守面貌，一舉成為拿地黑馬。另一方面，濱江集團(tuán)的股價(jià)也伴隨著經(jīng)營(yíng)的向好走出獨(dú)立行情，自2022年1月4日至2022年8月5日，其股價(jià)從每股4.4元漲至8.88元，幾近翻倍，期間還一度觸及10.09元/股的高點(diǎn)。
然而，在大多數(shù)房企高喊“活下去”的當(dāng)下，濱江集團(tuán)表面風(fēng)光之下同樣暗藏危機(jī)。
據(jù)中指研究院報(bào)告顯示，2022年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60.0%。可濱江不走尋常路，上半年拿地一共467億元，同比增長(zhǎng)了38%，其中杭州拿地23宗，拿地金額約409.35億，占其拿地總金額的87.7%。
雖說拿的地多，但濱江的持股比例并不大。在近期的投資者關(guān)系活動(dòng)中，濱江集團(tuán)表示，2022年土地儲(chǔ)備額度方面，公司將在權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為 0.6 的基礎(chǔ)上保持平衡。據(jù)悉，濱江集團(tuán)今年在杭州首輪供地中拿下的11宗地塊，大部分是合作拿地或后續(xù)引入合作開發(fā)伙伴，其持股比例均在10%-40%之間。
此外，今年上半年除一塊地位于寧波，濱江拿的其他地塊均在杭州。深耕杭州一方面保證了集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，一方面卻也體現(xiàn)出濱江對(duì)外擴(kuò)張的不易。2017年的深圳龍華舊改項(xiàng)目由于政策突變而擱置，導(dǎo)致計(jì)提7.24億元壞賬。2021年，與越秀地產(chǎn)的開展合作，本計(jì)劃在年內(nèi)落地3個(gè)項(xiàng)目，但截至年底僅落地1個(gè)項(xiàng)目。除此之外，濱江集團(tuán)在杭州以外的項(xiàng)目難以體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，2021年其上海地區(qū)的毛利率僅為11.91%，遠(yuǎn)低于公司平均水平。
在銷售方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年濱江集團(tuán)權(quán)益銷售回款322億元，回款額比去年同期上漲6%，但是其全口徑銷售額683.9億元，同比下滑22.2%，按1500億元目標(biāo)只完成了45.6%；和去年相比，完成率下滑13個(gè)百分點(diǎn)。
此外，專注于改善型樓盤的濱江集團(tuán)也受到了來自于限價(jià)方面的壓力。由于限價(jià)樓盤陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算期，今年一季度濱江營(yíng)收和盈利雙雙下滑。今年一季度財(cái)報(bào)顯示，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤(rùn)2.3億元，同比下降42.7%；歸母凈利率為3.7%，較上年同期下降5.0個(gè)百分點(diǎn)；整體毛利率為16.3%，較上年同期下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。從土拍情況來看，這種低毛利的趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)下去。以6月30日濱江拍得的錢江新城二期兩宗姊妹地塊為例，兩宗地塊限價(jià)分別為51000元/㎡和53000元/㎡，而樓面價(jià)分別高達(dá)35077元/㎡和37590元/㎡。據(jù)濱江集團(tuán)投資部測(cè)算，杭州第一批地公司獲得項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均凈利潤(rùn)率8%左右，第二批地預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)水平較第一批地略有提高。
在負(fù)債方面，截至今年3月底，濱江集團(tuán)擁有貨幣資金168.5億元，比去年底減少43億元，短期借款1.16億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債122.9億元，比去年底增加23.8億元，負(fù)債合計(jì)1843億，比去年底增加100億元。此外，濱江集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益占比也從去年底的44.96%升至今年一季度的48.6%，有“明股實(shí)債”之嫌。（來源|商業(yè)華觀）
